Dans ce chapitre, nous analysons, à l’aide d’un nouvel indice, quels sont les pays les plus touchés par la pénurie de logements et quels facteurs contribuent à ce phénomène. La figure 1 donne un premier aperçu. Les indicateurs seront détaillés dans les explications qui suivent.
Les données de Google Trends sur le terme « housing crisis » montrent que l’intérêt pour ce sujet a fortement augmenté ces dernières années : depuis 2020, il a plus que doublé. Dans de nombreux pays, la question préoccupe un nombre croissant de personnes. En Europe aussi, la prise de conscience publique et politique de la pénurie de logements ne cesse de croître – tant dans les débats spécialisés que parmi la population en général.
Face à l’intensification des débats sur la crise du logement, nous avons analysé dans quels pays européens la pénurie de logements est la plus marquée. L’étude porte sur 28 pays européens pour lesquels des données comparables sont disponibles. Afin de mieux évaluer l’ampleur de la pénurie, nous avons élaboré un indice synthétique. Cet indice mesure le degré de rareté du logement à l’aide de plusieurs indicateurs, tels que l’évolution des loyers, de la construction ou encore le poids des dépenses de logement dans le budget des ménages. L’outil permet à la fois une analyse des spécificités nationales et une comparaison directe entre les pays. L’étude met également en lumière les causes structurelles des pénuries, parmi lesquelles figurent l’urbanisation croissante, une activité de construction insuffisante et les inégalités sociales.
Dans les développements qui suivent, les notions de pénurie de logements et de crise du logement sont comprises comme suit :
Les deux termes sont proches sur le fond, mais mettent l’accent sur des aspects différents. Alors que la pénurie de logements désigne concrètement le manque de logements disponibles, le terme de crise du logement va plus loin en intégrant les conséquences sociales de cette situation de pénurie – telles que la surcharge financière, la dynamique de la mobilité résidentielle ou encore les tensions sociales. Notre étude se concentre sur la pénurie de logements, tout en abordant certains aspects liés à la notion de crise du logement.
Une pénurie de logements se traduit généralement par une augmentation sensible des loyers et des prix de l’immobilier. Les 28 pays étudiés ont tous enregistré une hausse des loyers entre le 1er trimestre 2023 et le 1er trimestre 2025 (figure 3). Dans près de la moitié d’entre eux, cette progression dépasse même les 10 % sur deux ans. La hausse a toutefois été plus modérée en France (+4,7 %), ainsi qu’en Espagne, en Finlande, en Allemagne, au Luxembourg et en Estonie, où elle reste inférieure à 5 %. La hausse des loyers concerne avant tout les ménages locataires. En Suisse et en Allemagne, ils représentent environ 60 % des ménages, contre 40 % en France. Dans les pays d’Europe de l’Est, en revanche, cette proportion dépasse rarement 20 %.
Cependant, la crise du logement affecte également ceux qui aspirent à devenir propriétaires. Dans 18 des 28 pays européens analysés, les prix des logements ont augmenté plus rapidement que les revenus au cours des 10 dernières années, comme en témoigne un indice supérieur à 100 dans la figure 4. Au Portugal, aux Pays-Bas, en Tchéquie, en Suisse et au Luxembourg, l’écart est particulièrement marqué - les prix des logements y ont progressé d’au moins 20 points de plus que les revenus. À l’inverse, la France figure parmi les dix pays où les revenus des ménages ont crû plus rapidement que les prix de l’immobilier — une dynamique largement imputable à la baisse des prix immobiliers observée depuis fin 2022.
La hausse des loyers et des prix de l’immobilier observée dans de nombreux pays européens s’explique par plusieurs facteurs. Le déséquilibre marqué entre une demande en forte croissance et une activité de construction neuve en recul joue ici un rôle particulièrement important.
Dans la majorité des pays européens, la population a augmenté ces dernières années (+0,9 % en moyenne entre 2022 et 2024), ce qui a dopé la demande de logements. De plus, dans la plupart des pays, l’augmentation du nombre de ménages a été plus rapide encore que celle de la population. Cette tendance s’explique par le vieillissement démographique et la multiplication des séparations et des divorces, qui entraînent une diminution de la taille des ménages et accentuent d’autant la pression sur le marché du logement.
De nombreux pays ont connu un net ralentissement de l’activité de construction ces dernières années : dans la moitié d'entre eux (dont la France), le nombre de logements autorisés à la construction a même reculé de plus de 20 % entre 2019 et 2024 (figure 6). Plusieurs facteurs expliquent cette tendance : la forte hausse des coûts de construction liée à la guerre en Ukraine, l’augmentation des taux d’intérêt, le durcissement des réglementations – notamment environnementales – ainsi que les difficultés de recrutement dans le secteur du bâtiment ou encore la multiplication des faillites des entreprises du secteur. En conséquence, l’offre de logements n’a pas suivi l’évolution de la demande, aggravant la pénurie.
Outre les facteurs mentionnés (évolution des loyers, évolution des prix de la propriété par rapport aux revenus, évolution démographique et activité de construction neuve), d’autres variables influencent également l’intensité d’une pénurie de logements. Tous les indicateurs pour lesquels des données comparables sont disponibles ont été utilisés afin de créer un indice du degré de pénurie de logements par pays. Cet indice repose sur des données provenant de 28 pays européens et intègre 14 variables clés reflétant l’offre, la demande et les coûts sur le marché du logement (voir les informations détaillées sur la méthodologie).
Pour le calcul de l’indice, une approche d’apprentissage machine a été utilisée (modélisation Random Forest). Celle-ci permet de déterminer l’importance relative de chaque variable dans la prédiction du rapport entre les coûts du logement et les revenus des ménages. Toutes les variables ont ensuite été standardisées et pondérées en fonction des coefficients obtenus. L’indice final de la sévérité de la pénurie de logements se compose de deux éléments :
Plus l’indice est élevé, plus la pénurie de logements est marquée.
Le poids des différentes variables est présenté dans la figure 7. On constate une forte corrélation entre les indicateurs de prospérité (comme l’évolution du PIB et le revenu par habitant) et le ratio des coûts du logement sur les revenus. Cela peut sembler contre-intuitif à première vue, mais plus un pays est riche, plus ses habitants consacrent, en moyenne, une part importante de leurs revenus au logement (figure 8). D’une part, les prix des logements (achat et location) y sont disproportionnellement plus élevés. D’autre part, l’espace de logement utilisé par personne y est plus important. Au Luxembourg, par exemple, on compte en moyenne 2,2 pièces par habitant, contre 1,8 en Suisse. En Roumanie et en Slovaquie, ce chiffre n’est que de 1,2 pièce par personne.
Les variables démographiques (croissance de la population, du nombre de ménages et taille moyenne des ménages) jouent également un rôle significatif, représentant environ 20 % du poids total. Et l’offre reste déterminante, avec le parc existant et l’activité de construction (variation des permis, nombre de permis par 1000 habitants et stock de logements par 1000 habitants), qui comptent pour environ 15 %. Enfin, parmi les variables liées aux coûts du logement, l’évolution des loyers s’avère plus influente que celle des prix d’achat.
Compte tenu des vifs débats autour de la crise du logement en France et de la difficulté croissante à se loger dans les grandes villes — en particulier pour les jeunes actifs et les étudiants — ce classement « intermédiaire » à l’échelle européenne peut surprendre. Cette position s’explique toutefois, d’une part, par le fait que le classement reflète une situation agrégée à l’échelle nationale, alors que le territoire français se caractérise par une très forte hétérogénéité entre les zones les plus tendues et celles moins affectées. D’autre part, certaines spécificités du marché français contribuent à atténuer la pénurie.
Le classement à la 14e place ne signifie pas que la pénurie de logements ne soit pas un enjeu important en France. L’indice reflète la situation nationale, mais masque de profondes disparités territoriales. À Paris, par exemple, les loyers avoisinent les 30 €/m² par mois, soit près du double de la moyenne nationale. Ainsi, si les dépenses liées au logement représentent en moyenne 20 % du budget des ménages français selon les données de l’OCDE, plusieurs études récentes suggèrent que cette part serait comprise entre 33 % et 35 % à Paris (sources : manda.fr, flatlooker.fr). À l’inverse, de vastes portions du territoire national restent très abordables. C’est par exemple le cas de départements comme la Haute-Saône, le Cantal, les Ardennes ou la Corrèze, où les niveaux de prix et de loyers demeurent nettement inférieurs à la moyenne nationale.
En comparaison internationale, la hausse des loyers en France au cours des deux dernières années est restée modérée : +4,7 %, contre une moyenne de +10,4 % pour l’ensemble des 28 pays étudiés. Des mesures politiques comme le « bouclier loyer » (2022–2024), limitant la hausse des loyers à 3,5 % par an, ont probablement contribué à cette stabilité. Par ailleurs, les prix des logements ont progressé moins vite que les revenus au cours de la dernière décennie (figure 4). Toutefois, l’accessibilité à la propriété reste un défi majeur, notamment en raison de la hausse des taux d’intérêt. Selon notre étude publiée dans l’Immo-Monitoring France 2024, seuls 30 % des ménages français avaient un revenu suffisant pour acquérir un appartement au début de l’année 2024 (lire l’article de blog « Les prix des logements en propriété sont-ils abordables ? »).
Bien que la France semble à première vue disposer d’un parc suffisant de logements, environ 8 % d’entre eux (soit 3 millions d’unités) sont vacants – souvent en raison de leur vétusté ou de leur inadéquation avec la demande. De plus, l’interdiction de louer des « passoires thermiques », qui entre en vigueur progressivement à partir de 2025, risque d’amplifier ce phénomène en retirant certains biens du marché locatif. Parallèlement, l’essor de la demande de logements en France a été plus timide qu’ailleurs, car la croissance démographique y a été moins prononcée au cours des deux dernières années.
D’après notre indice, le Luxembourg est le pays où la pénurie de logements est la plus sévère, suivi par l’Irlande, la Norvège et la Suisse. Porté par une économie florissante – son PIB par habitant est le plus élevé d’Europe – et une forte croissance démographique (+4 % de population, +5 % de ménages en deux ans), la demande de logements y est particulièrement élevée. Or, l’offre ne suit pas : le parc de logements par habitant y est le plus bas de l’échantillon étudié (figure 10). Ce déséquilibre majeur entre l’offre et la demande explique pourquoi le Luxembourg affiche le rapport entre les coûts du logement et les revenus des ménages le plus élevé.
Les prix élevés ont notamment pour effet que de nombreux Luxembourgeois retardent leur départ du foyer parental, voire choisissent de quitter le pays, faute de logements abordables. Parallèlement, le nombre de travailleurs frontaliers en provenance de Belgique, d’Allemagne et de France ne cesse d’augmenter, ce qui contribue à la hausse des prix dans les régions frontalières. De plus, de nombreux nouveaux arrivants internationaux se tournent vers des solutions temporaires, comme la colocation.
L’Irlande occupe la deuxième position dans notre classement de la sévérité de la pénurie de logements. Certes, son PIB par habitant est élevé, mais cela reflète surtout les profits des multinationales installées dans le pays plutôt que le niveau de vie réel des habitants. En effet, le revenu disponible par habitant y dépasse à peine la moyenne des 28 pays analysés.
Les coûts du logement restent globalement modérés en Irlande (16 % des revenus en moyenne). Mais le pays souffre d’un sévère manque de logements. Avec 417 logements pour 1000 habitants (figure 10), son stock est bien en dessous de la moyenne des 28 pays (512 logements pour 1000 habitants). Parallèlement, l’Irlande connaît l’une des croissances démographiques les plus fortes d’Europe (+3,8 % en deux ans), accentuant la pression sur le marché du logement. Les loyers ont ainsi progressé de 18 % en Irlande entre le 1er trimestre 2023 et le 1er trimestre 2025.
La Suisse occupe la quatrième place dans notre classement. La pénurie et la cherté du logement y sont, depuis quelques années, au cœur du débat politique. Certes, le nombre de logements pour 1000 habitants se situe dans la moyenne européenne, mais la forte croissance démographique – portée principalement par la création de nouveaux emplois plutôt que par les naissances – a dopé la demande. Or, l’offre ne suit pas : le nombre d'annonces de logements locatifs y a chuté de près de 40 % au cours des cinq dernières années. Par ailleurs, si la hausse des loyers a été relativement modérée par rapport à d’autres pays, elle touche une large part de la population suisse (60 % des ménages sont locataires). Et le fort renchérissement des prix des logements a rendu l’accession à la propriété de plus en plus difficile.
Les pays d’Europe de l’Est, tels que la Bulgarie, la Lettonie, la Slovaquie, l’Estonie, la Croatie, la République tchèque et la Pologne, occupent majoritairement le bas de notre classement. Bien que les loyers y aient fortement augmenté (souvent plus de 10 % sur deux ans, en lien avec une inflation galopante), l’impact reste limité, car la grande majorité des ménages sont propriétaires (figure 11). En Lettonie, les dépenses liées au logement ne représentent qu’environ 9 % du revenu, contre 12 % en Estonie et en République tchèque (figure 8).
Un facteur clé est la part élevée de propriétaires sans dette : en Croatie, en Pologne ou en Roumanie, plus de 80 % des ménages possèdent leur logement en pleine propriété, ce qui réduit leur vulnérabilité face aux fluctuations du marché et renforce leur stabilité financière. À cela s’ajoute une croissance démographique faible, voire négative, qui atténue la pression sur les marchés immobiliers.
Mais cette relative détente du marché s’accompagne aussi de conditions de vie parfois dégradées. Dans plusieurs pays d’Europe de l’Est, de nombreux ménages n’ont pas les moyens de s’offrir des logements plus spacieux. En Lettonie et en Pologne, près de 30 % des habitants vivent ainsi dans des conditions de surpeuplement. Un logement est considéré comme surpeuplé s’il ne dispose pas d’au moins une pièce par couple, par adulte seul, par paire de personnes du même sexe âgées de 12 à 17 ans, par adolescent seul de 12 à 17 ans, et par paire d’enfants de moins de 12 ans.
Les analyses montrent que les pays ayant un taux élevé de propriétaires sont généralement moins touchés par la pénurie de logements (coefficient de corrélation : -0,59). Ce sont surtout les locataires qui en subissent les conséquences, car ils doivent souvent consacrer une part plus importante de leur budget aux dépenses de logement. Ce phénomène relève également d’une fracture générationnelle : les jeunes, qui vivent majoritairement en location, sont nettement plus exposés que leurs aînés, plus souvent propriétaires de leur logement.
L’urbanisation joue également un rôle essentiel : plus la population se concentre dans les zones urbaines, plus la pénurie de logements tend à s’accentuer. Dans de nombreux pays européens, il devient de plus en plus difficile de créer suffisamment de nouveaux logements bien situés, en particulier dans les centres-villes. Certes, le télétravail, qui s’est largement généralisé au cours des cinq dernières années, permet d’élargir le périmètre de recherche pour le logement ou l’emploi, en considérant aussi des régions plus abordables. Mais cette mobilité accrue génère davantage de déplacements pendulaires, avec des conséquences écologiques négatives.
La pénurie de logements a également un impact non négligeable sur l’évolution démographique. Le manque de logements abordables et pérennes pourrait ainsi avoir contribué à la baisse de la natalité observée en Europe ces dernières années. Il influence aussi la formation des ménages : de plus en plus de jeunes actifs, de personnes âgées, voire de familles entières, adoptent des formes de cohabitation ou retardent leur départ du foyer parental. Le terme « mommunes » a récemment émergé aux États-Unis pour désigner des mères célibataires habitant en colocation avec leurs enfants. Au Luxembourg et en Irlande, deux pays fortement touchés par la crise du logement, l’âge moyen de départ du domicile familial a respectivement augmenté de 0,9 et 1,5 an entre 2018 et 2023.
Face à la crise du logement, de nombreux pays européens envisagent des mesures visant à améliorer l’accessibilité financière (tant à la location qu’à la propriété) et l’offre de logements. Ces politiques poursuivent deux objectifs principaux : d’une part, alléger rapidement la charge pesant sur les ménages locataires et propriétaires ; d’autre part, encourager les investisseurs à construire de nouveaux logements et optimiser l’utilisation du parc immobilier existant. Les éléments présentés ci-dessous ne prétendent pas à l’exhaustivité et se concentrent principalement sur certaines mesures mises en œuvre ou envisagées dans quatre pays : la France, l’Allemagne, le Royaume-Uni et la Suisse.
Parmi les mesures envisagées ou mises en œuvre, l’encadrement ou le plafonnement des loyers occupe une place centrale. Un nombre croissant de villes françaises ont adopté ce dispositif, à l’image de Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Grenoble ou Bordeaux. D’autres agglomérations devraient prochainement leur emboîter le pas, notamment Marseille, Rennes, Nantes ou encore l’agglomération d’Annemasse. Des mécanismes similaires existent également à l’étranger - en Allemagne, un dispositif de régulation des loyers est appliqué dans les zones tendues. En Suisse, plusieurs cantons imposent un encadrement strict des loyers après transformation ou rénovation des logements. Par ailleurs, dans de nombreux pays, des aides individuelles au logement sont attribuées aux ménages à faibles revenus.
Pour les accédants à la propriété, plusieurs dispositifs de soutien existent. En France, on peut notamment citer le prêt à taux zéro (PTZ) – un prêt sans intérêt subventionné par l’État, destiné à faciliter l’achat d’un logement neuf ou ancien sous conditions de ressources – ainsi que le Bail Réel Solidaire (BRS). Ce dernier permet de dissocier la propriété du foncier et du bâti : l’acquéreur devient propriétaire du logement, mais loue le terrain à un organisme foncier solidaire (OFS), ce qui réduit sensiblement le coût d’achat. Au Royaume-Uni, les discussions portent sur un assouplissement des conditions hypothécaires pour les primo-accédants, ainsi que sur le développement du modèle de « propriété partagée » (shared ownership), qui permet d’acquérir une fraction du logement (par exemple 25 % ou 50 %) et de louer la part restante à un bailleur social, avec la possibilité d’augmenter progressivement sa part dans le temps.
Ces mesures ont un effet rapide, car elles apportent un soutien direct aux ménages confrontés à des coûts de logement trop élevés et contribuent à stabiliser le marché. Toutefois, des réglementations trop rigides peuvent freiner les investissements dans la construction ou la rénovation, tandis que des subventions à grande échelle peuvent peser lourdement sur les finances publiques.
Plusieurs pays ont mis en place des dispositifs fiscaux pour encourager les propriétaires à proposer des logements à loyers modérés. En France, le programme Loc’Avantages offre une réduction d’impôt aux bailleurs qui acceptent de louer leur bien à un loyer inférieur au prix du marché, en échange d’un engagement de six ou neuf ans. En Allemagne, le statut de « Wohngemeinnützigkeit » joue un rôle similaire. Il accorde des avantages fiscaux à des acteurs du logement – souvent des coopératives ou des associations à but non lucratif – qui s’engagent à louer à des tarifs abordables tout en maintenant un haut niveau d’entretien des logements. Bien que ce statut ait perdu en importance ces dernières années, certaines initiatives visent aujourd’hui à le réactiver pour répondre à la crise du logement.
Ces dispositifs permettent de mobiliser rapidement des logements existants, favorisent la mixité sociale dans les quartiers tendus et évitent parfois les délais liés à la construction. Leur efficacité dépend toutefois de l’adhésion des bailleurs et peut engendrer des coûts importants pour les finances publiques.
Pour augmenter durablement l’offre de logements et relancer le secteur de la construction, certains pays misent sur une intensification de l’activité de construction. En Suisse, l’accent est mis sur la densification urbaine, notamment via l’augmentation de l’indice d’utilisation du sol, permettant la construction d’un ou plusieurs étages supplémentaires. Ces projets sont souvent assortis de quotas de logements abordables afin de faciliter l’accès aux nouveaux logements pour les ménages à faibles revenus.
En France, la loi « Zéro Artificialisation Nette », adoptée en 2021, vise à limiter drastiquement la construction sur les espaces naturels et agricoles. Toutefois, cette réglementation freine la réalisation de nouveaux projets, si bien qu’un assouplissement du dispositif est en discussion. L’Allemagne et la Suisse s’emploient aussi à numériser et à standardiser les procédures d’autorisation afin d’accélérer les projets de construction. La France et le Royaume-Uni, de leur côté, investissent davantage dans le logement social ou abordable.
Bien que ces approches s’attaquent directement au problème fondamental de la rareté de l’offre, leurs effets se manifestent généralement à long terme. De plus, elles peuvent susciter des résistances locales, notamment lorsque la densification met les infrastructures existantes sous pression.
Parallèlement, de nombreux gouvernements cherchent à optimiser l’utilisation des logements existants. Ils encadrent les locations de courte durée, par exemple en limitant le nombre de jours sur des plateformes comme Airbnb, et imposent des taxes ou amendes sur les logements vacants ou les résidences secondaires. L’objectif est d’inciter les propriétaires à remettre ces logements sur le marché locatif classique. Ces mesures peuvent produire des effets relativement rapides, car elles ne dépendent pas des délais liés à la construction.
Cependant, de nombreux logements inoccupés se situent dans des régions économiquement moins attractives, où la demande reste faible en raison d’un marché du travail peu dynamique. En outre, la régulation des locations de courte durée peut freiner le tourisme (notamment dans des villes très prisées, comme Paris) et demeure souvent difficile à contrôler.
En définitive, ces stratégies politiques sont complémentaires : aucune mesure, prise isolément, ne suffit à résoudre une crise du logement aussi complexe. En pratique, plusieurs instruments sont généralement déployés en parallèle, leur efficacité dépendant largement du contexte local – qu’il s’agisse des contraintes budgétaires, des spécificités régionales ou des ambitions environnementales.
Eurostat, Google Trends, (https://trends.google.com), Home Builders Federation, Infopro Digital Suisse, OCDE, Trading Economics, UNO (World Urbanisation Prospects), World Bank, Wüest Partner
.svg)
